리얼티인컴(O), 지금이 매수 기회일까? (3분기 실적 정리 및 전망)

 

본 글에서는 인기있는 월배당 리츠, 리얼티인컴에 대해 다뤄보고자 한다. 본 종목에 대한 좀 더 자세한 내용은 이전 글에서 다루었던 바 있다. 리얼티인컴의 사업 내용은 크게 달라진 점이 없으므로 본 글에서는 최근의 하락과 향후 전망에 대해 다루고자 한다.

 

 

리얼티인컴 하락 이유

최근 8%가량의 큰 하락이 있었다. 사실 단일 종목의 8%의 하락은 흔히 있을 수 있는 일이지만, 최근 트럼프 랠리로 인한 소외감과, 70달러 고점 돌파를 지속해서 실패하는 최근 움직임이 많은 투자자들을 허탈하게 하고 있다.

하락에는 대선 국면 속 불확실성 및 실적 발표 등 다양한 원인이 있겠지만, 장기 금리 상승이 가장 크게 영향을 미친 것으로 보인다.

출처 : Investing.com, https://kr.investing.com/rates-bonds/u.s.-10-year-bond-yield

금리의 지속 하락을 예상하고, 채권이나 리츠 등 금리 하락을 예상하고 투자에 들어간 자금들이 예상과는 다른 움직임에 빠져 나온 것이다. 실제로 미국채 10년물 금리는 지난 4월을 고점으로 20% 이상 하락했다가 재반등했다.

이에 트럼프의 당선도 한 몫 했다. 트럼프 행정부가 예산을 대거 집행할 것으로 예상되는 점도 금리의 하락의 지연 요소로 보였기 때문이다.

물론 일부에서 지적하는 실적 부진도 영향이 전혀 없지는 않았겠지만 AI 인프라 관련 리츠(데이터 센터, 통신 타워)를 제외하고는 리츠주들이 유사한 방향성을 보였다는 점을 보면, 실적에 대해 과도하게 우려할 필요는 없어 보인다.

 

리얼티인컴 실적 정리

3분기 실적은 분명 만족할만한 성적은 아니었다. 

대부분의 실적이 가이던스에 겨우 부합하는 수준이었다. 아이러니하게 들릴 수 있겠지만 미국의 경우 Earning Surprise를 내는 기업이 대다수이기 때문에, 가이던스에 부합해도 투자자들이 실망하는 경향이 있다.

그렇담, 어떤 실적이 나왔기에 주주들에게 실망감을 주었을까? 주요 내용을 살펴보면 아래와 같다. 

 

항목	2024년 3분기	2023년 3분기	전년 대비
총 매출	13억 3,100만 달러	10억 4,000만 달러	+28%
동일 매장 매출	10억 100만 달러	9억 8,000만 달러	+2.2%
순이익	2억 6,180만 달러	2억 3,350만 달러	+12%
주당 조정 자금 운용 (AFFO)	1.05달러	1.02달러	+2.9%

 

매출과 순이익이 각각 28%, 12% 가량 올랐다. 이는 리츠가 아니라 일반 기업 기준으로 봐도 충분히 훌륭한 숫자다. 그러나 투자자들이 우려하는 부분은 동일 매장 매출과 AFFO 부분이다. 사실 28%의 매출 성장은 작년 말 확정되었던 Spirit Realty의 인수 효과로 장기적인 성장성을 판단하기 위해서는 기존 자산에서의 매출이 얼마나 늘었는 지 보는 게 더 효과적일 수 있다. 이를 의미하는 동일 매장 매출은 불과 2.2% 증가에 그쳤다. 또한 리츠주에 있어 순이익 개념이라고 할 수 있는 AFFO는 2.9% 밖에 증가하지 않아 사실상 인수에 따른 실질적 이익의 증가 효과가 적었던 셈이다.

 

항목	2024년 3분기	2023년 3분기	전년 대비
점유율	98.70%	98.80%	-0.1%
이자 비용	2억 6,100만 달러	1억 8,400만 달러	+42%
총 보유 부동산 수	15,457개	14,000개	+10.4%
임차인 수	1,552개	1,500개	+3.5%
가중 평균 임대 기간	약 9.4년	약 9.2년	+2.2%

 

매출 증가 폭 대비 AFFO의 증가가 적었던 이유 중 가장 큰 부분은 역시나 금리에 따른 이자 비용의 증가라고 할 수 있다. 이자 비용은 전년 대비 42%나 상승했다. 종합하면, 월세는 덜올랐고, 이자는 늘어난 셈이다. 현재와 같은 높은 수준의 금리가 오래 갈거라는 전망이 우세하다는 점을 미루어 보면 앞으로도 리얼티인컴의 AFFO 성장은 제한적일 수 있다.

그러나, 지금 현재 투자 가치가 없다는 의미는 아니다. 이자율 상승에도 점유율은 0.1% 하락으로 유의미한 변동은 없었으며, 부동산 수는 10% 가량 늘었다. 이자율은 Higher for longer, 높은 수준을  상당기간 유지할 것으로 보이지만 금리가 인상될 확률은 매우 낮다. Pay out ratio(수익 대비 배당율)은 75% 수준으로 현 수준 유지는 물론 추가 투자를 통한 성장 여력도 있는 상황이며, 현 임차인들의 평균 임차기간은 9.4년으로 상황이 급격히 변동될 여지는 적다. 결정적으로 리얼티인컴 투자자들에게 가장 중요한 배당율은 11/15 기준 5.64%이다. 금융 위기에도 배당 삭감을 하지 않았던 점을 미루어 보면, 현재의 리얼티인컴은 나빠질 가능성은 적고, 개선될 가능성은 열려있는 상황이다.

 

 

결론 

최근 트럼프 트레이드 장에서의 테슬라와 같은 상승을 기대하고 있다면 이 주식은 보지 않는 것이 좋다. 성장성 둔화를 지속할 확률은 여전히 높다.

그러나, 느긋하게 월배당을 즐기며 기다릴 수 있는 사람이라면, 머지않은 IT 버블 붕괴를 전망하고 있는 사람이라면, 지금도 나쁘지 않은 시점이다. 배당도 나쁘지않으며 성장성 또한 더 악화될 여지는 없어 보인다.